Sortglaserede teglsten – Dine rettigheder som nabo

Sortglaserede teglsten kan være til stor gene, hvis de giver genskin ned i naboens have og hus.

I en nylig sag ved Vestre Landsret blev en boligejer dømt til at få sine sortglaserede teglsten gjort matte på den side der vender ind mod naboen. En skønsmand målte glanstallet fra solens genskin på teglstenene til 80, hvilket svarer til at have en stærk lampe lige i ansigtet. Dette skal ses i forhold til, at man mange steder har et krav om, at glanstallet ikke må overstige 10-30.

I den konkrete sag blev det vurderet, at naboens hus havde mistet 150.000 kr. i værdi som følge af det kraftige genskin fra de glaserede tegl, og sammenholdt med at det kun ville koste 17.500 kr. at mattere taget, så vurderede Vestre Landsret ud fra de almindelige naboretlige regler, at boligejeren var forpligtet til at få taget matteret.

Dommen viser, at hvis man er generet af naboens tag, og der ikke er tale om en bagatelagtig gene, så kan man med rettens hjælp kræve, at generne bliver bragt til ophør. Hvis du vil vide mere, kan du kontakte advokat Søren Vasegaard Andreasen med dine spørgsmål på sva@advokat-sva.dk.

Udstykning i ejerlejligheder

Ved udstykning og opdeling af ejerlejligheder forstås, at det der før var én ejendom med f.eks. 8 lejemål, i stedet bliver til 8 ejendomme, som ikke alle nødvendigvis har samme ejer.

Gamle ejendomme

 Om man har mulighed for at opdele Deres ejendom i flere ejerlejligheder, afhænger af hvornår ejendommen er opført.

Ejendomme, hvor opførelsen er påbegyndt før den 1. juli 1966, betragtes som gamle ejendomme. For disse ejendomme gælder, at de ikke kan opdeles i ejerlejligheder.

Undtagelse er gjort for ejendomme, hvor der højest er to beboelseslejligheder. Her kan der ske udstykning, hvis en landinspektør og bygningsinspektoratet vil sige god for det.

Er ejendommen fra før den 1. juli 1966, kan man kun sælge ejendommen i sin helhed.

Nye ejendomme

For ejendomme opført efter den 1. juli 1966 er der som udgangspunkt mulighed for at opdele ejendommen i ejerlejligheder.

Reglerne om udstykning af ejerlejligheder forbyder dog udstykning af kun en enkelt lejlighed. I stedet skal hele ejendommen opdeles i ejerlejligheder. Efter opdeling i ejerlejligheder er den tidligere ejer af ejendommen i stedet ejer af samtlige ejerlejligheder i ejendommen. Herefter vil der være mulighed for at sælge lejlighederne en ad gangen eller alle samlet. De lejere der er i ejendommen vil stadig være beskyttet mod opsigelse i samme omfang som før opdelingen.

Den praktiske gennemførelse af en opdeling af en ejendom i ejerlejligheder vil sædvanligvis ske ved hjælp af en landinspektør og en advokat. Hver ejerlejlighed skal have sit eget matrikelnummer, og der skal blandt andet oprettes en ejerforening og fastsættes fordelingstal for hver lejlighed.

Vedligeholdelse af ejendomme med ejerlejligheder

Bestyrelserne i ejerforeningerne sidder med ansvaret for ejendomme med ejerlejligheder med meget store værdier. Disse bestyrelser, som er valgt mellem beboerne, er kun sjældent professionelle med indsigt i de omfattende juridiske, økonomiske og tekniske opgaver der følger med, når ejendommen skal vedligeholdelses; og begås der fejl, er det i første omgang ejerforeningen, og dermed de enkelte ejerlejlighedsejere, der må betale.

Ejerforeningen

I ejerforeningen samles ejerne af de enkelte lejligheder i ejendommen. Ejerne har her en fælles interesse i at sørge for, at ejendommen vedligeholdes. Her slutter fællesskabet til gengæld også i mange tilfælde. Nogle ejere ønsker alene at ofre det absolutte minimum på vedligeholdelse, mens andre ønsker, at ejendommen til hver en tid er i tip top stand. Problemet kan være at en større udgift til vedligeholdelse, udover at belaste den enkelte ejers økonomi, ikke nødvendigvis afspejler sig i en højere salgspris for lejligheden.

Ifølge normalvedtægten for ejerforeninger, som gælder hvis ikke ejerforeningen har vedtaget og tinglyst andre vedtægter på ejendommen, skal ejerforeningen foretage ”forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse.” Det følger ligeledes af normalvedtægten, at ejerforeningen er ansvarlig overfor den enkelte ejer, såfremt en manglende vedligeholdelse medfører skader på den enkeltes lejlighed.

Ejerforeningens ansvarsområde

Et problem kan opstå, når ejerforeningen ikke vedligeholder ejendommen i nødvendigt omfang, og der som følger heraf sker en skade. Reparationen skal betales af hele ejerforeningen, uanset hvem der har truffet beslutning om, at der ikke skal vedligeholdes, og udgifterne fordeles efter lejlighedernes fordelingstal. Det er derfor væsentligt, at man som køber sikrer sig, at prisen på lejligheden svarer til ikke kun lejlighedens men hele ejendommens stand, og at der i prisen er taget højde for omkostningerne til fremtidig vedligeholdelse af ejendommen.

Den enkelte ejer skal sørge for al indvendig vedligeholdelse af sin egen lejlighed, på samme måde som hvis der var tale om et hus. Til gengæld skal ejerforeningen sørge for vedligeholdelse af murene, afløb og forsyningsledninger, indtil det sted hvor de forgrener sig til de enkelte lejligheder. Grænsen går ved kanten af den enkelte lejlighed. Hvis ikke andet er bestemt i ejerforeningen, skal ejeren f.eks. stå for at male vinduerne indvendigt, mens ejerforeningen skal male vinduerne udvendigt.

Bestyrelsens ansvarsområde

Ejerforeningens bestyrelse har pligt til at stå for den daglige drift af ejerforeningen, sørge for god skik og orden, renholdelse, vedligeholdelse og nødvendig fornyelse af ejendommen. Hvis bestyrelsen ikke overholder sine pligter, og det medfører et tab for ejerforeningen, så kan ejerforeningen rette et erstatningskrav mod de bestyrelsesmedlemmer, der enten uagtsomt eller bevidst har forårsaget skaden. Bestyrelsen som helhed kan ikke stilles til ansvar. Er det således besluttet på et bestyrelsesmøde, at man ikke vil foretage en nødvendig reparation, og medfører beslutningen, at der sker skader på ejendommen, så kan erstatningskravet alene rettes mod de bestyrelsesmedlemmer, der har stemt for ikke at foretage reparationen. Har et bestyrelsesmedlem stemt for at reparere, eller slet ikke været til stede på det pågældende bestyrelsesmøde, så har vedkommende ikke gjort noget forkert og kan derfor heller ikke pålægges at betale erstatning. Det er derfor vigtigt for bestyrelsesmedlemmer, der ikke er enige med flertallet, at få protesten ført ind i mødereferatet for senere at kunne bevise det.

Vil ejerforeningen gøre et eventuelt erstatningskrav gældende mod en eller flere bestyrelsesmedlemmer, skal det vedtages af et flertal på generalforsamlingen. Da bestyrelsen i nogle ejerforeninger i forvejen udgør flertallet, vil generalforsamlingen i disse foreninger ikke være indstillet på at gøre ansvar gældende mod bestyrelsesmedlemmerne. Vælger generalforsamlingen ikke at rejse erstatningskrav, kan den enkelte ejerlejlighedsejer vælge selv at rejse erstatningssag, med krav om at få dækket sin egen del af det samlede tab, som ejerforeningen har lidt. Men det sker i så fald for egen regning og risiko.

Rådgiver

Det kan være en dyr fornøjelse at være ejer af en ejerlejlighed i en ejendom, hvor bestyrelsen ikke har styr på tingene. Mange ejerforeninger fungerer imidlertid i det daglige helt fint uden hjælp udefra, og uden at bestyrelsen har nogen særlig indsigt i de juridiske, økonomiske og tekniske opgaver forbundet med at styre en ejerforening. Når der skal foretages småreparationer, ringer man efter en håndværker, og regningen betales af ejerforeningens kasse.

Problemerne opstår oftest i forbindelse med, at der skal foretages større vedligeholdelsesarbejder.

Ved større opgaver vil det i langt de fleste tilfælde kunne betale sig for ejerforeningen at ansætte en eller flere rådgivere til at stå for det praktiske i forbindelse med arbejdernes udførelse. Rådgiverne vil have indsigt i både de juridiske, økonomiske og tekniske områder. Omkostningerne til rådgiveren vil opvejes af, at ejerforeningen vil kunne føle sig tryg ved, at sandsynligheden for at arbejderne udføres korrekt øges samtidig med, at risikoen for store uforudsete udgifter i forbindelse med arbejdernes udførelse formindskes.

Ejerforeningen og bestyrelsen bør derfor gøre op med sig selv, hvorvidt den anser sig for kompetent til selv at træffe de nødvendige beslutninger, og stå for de administrative opgaver der forventes af den, både i dagligdagen og i forbindelse med større arbejder, eller om det vil være nødvendigt at ansætte en eller flere rådgivere til at varetage opgaverne.

Sommerhus som helårsbolig

Boliger i sommerhusområder må som udgangspunkt kun anvendes til midlertidigt ophold, og i vinterhalvåret, må sommerhuse kun anvendes til kortvarige ferieophold. Ved kortvarige ferieophold forstås højest 3-4 uger sammenlagt samt weekender og helligdage.

Blev boligen på tidspunktet, hvor sommerhusområdet blev anlagt benyttet til helårsbolig, og er retten til fortsat at benytte boligen til helårsbolig ikke bortfaldet i mellemtiden, må man uden videre bo i huset hele året, både som ejer og som lejer.

Reglen om at man ikke må bo i et sommerhus udenfor sommerhalvåret, kan kommunen dispensere fra. Praksis omkring muligheden for at få dispensation er generelt hård, men det er op til den enkelte kommune i hvert enkelt tilfælde at vurdere, om der bør gives dispensation. Tidligere er der åbnet mulighed for, at personer med alvorlig sygdom og invaliditet kan få dispensation, hvis det må formodes, at de vil have væsentligt bedre af at bo i sommerhuset end andre steder. Helbredsmæssige årsager i øvrigt har normalt ikke givet adgang til dispensation.

Dispensationen kan kun gives til ejerne af sommerhuset og ikke eventuelle lejere, og dispensationen bortfalder, hvis sommerhuset bliver solgt. Ansøgning om dispensation skal sendes til den kommune, hvor sommerhuset er beliggende.

Hvornår skal din olietank skrottes?

Der er helt faste regler for, hvornår en olietank skal sløjfes eller udskiftes. For den enkelte tank afhænger det af placering, type og opbygning. Se tabellen herunder.

PlaceringTank typeIndvendig korrosionsbeskyttelseSløjfningstermin (antal år efter fabrikationsår)
OverjordiskStåltankNej30 år
OverjordiskStåltankJa40 år
OverjordiskPlasttankNej (enkeltvægget)25 år
OverjordiskPlasttankNej (dobbeltvægget)40 år
NedgravetStåltank (glasfiberbelagt)Nej40 år
NedgravetStåltank (glasfiberbelagtJa50 år
NedgravetPlasttankNej45 år

Kilde: Miljøstyrelsen

Ved ejendomshandler sørger vi altid for at undersøge, hvornår tanken er fabrikeret, og dermed også hvornår den igen skal sløjfes. Hvis tanken ikke bliver sløjfet rettidigt, så vil en eventuel forurening fra tanken skulle betales af grundejeren selv, da der så ikke er forsikringsdækning på.

Naboret – hvad må min nabo ?

Hegnsreglerne

De almindelige regler om hegn og hegning findes i hegnsloven fra 1950. Loven omfatter både fælleshegn, dvs. hegn der står i ejendomsskel, og egne hegn, dvs. hegn der står helt på egen grund langs ejendomsskel og ikke længere væk fra skellinien end 1,75 m. Hegnsloven indeholder endvidere regler om grene, der generer hegn eller færdsel på naboejendommen eller som er farlige for naboejendommen, samt grene fra skove.

Som hegn i lovens forstand anses enhver indretning, der varigt er anbragt ved ejendomsskel og har hegnsfunktion i forhold til naboejendommen, dvs. tydeligt adskiller ejendommene, beskytter ejendommene mod fredskrænkelser og beskytter boligejendomme mod gener fra erhvervsejendomme. Ved boligejendomme skal hegn danne en tiltalende ramme om ejendommene.

Hegn kan herefter være både levende hegn og faste hegn. Levende hegn er typisk hække. En sammenvokset række af træer kan have hegnsfunktion. Faste hegn er typisk plankeværker, hegnsmure, trådhegn samt sten- og jorddiger.

Hegnsloven

Hegnsloven regulerer hegnsforholdet mellem grundejere, både private og offentlige. Loven omhandler nabohegn, dvs. hegn mellem grunde, der har fælles ejendomsskel, og hegn mod veje.

I princippet kan grundejere frit aftale, hvilket hegn de vil have. Hegnslovens almindelige regler anvendes kun, hvor grundejerne ikke kan blive enige og beder hegnsynet om at træffe afgørelse. Findes der særlige bestemmelser om hegnsforholdet mellem ejendommene i servitutter eller en offentlig hegnsregel, f.eks. i en lokalplan, i vejlovgivningen eller en fredningskendelse, gælder disse særlige bestemmelser dog forud for grundejernes aftaler og hegnslovens almindelige regler.

Hegnsloven indeholder regler om opsætning af hegn, ændring af hegn og vedligeholdelse af hegn. Hegnsloven indeholder en almindelig regel om hegnspligt i naboskel. Hegnspligten betyder, at enhver grundejer som udgangspunkt kan stille krav om, at naboen deltager i arbejdet og udgifterne ved opsætning og vedligeholdelse af et fælleshegn. Undtagelse gælder dog, hvor ejendommene er tilstrækkelig adskilt, f.eks. hvor ejendommene er adskilt ved forsvarlig eget hegn, samt hvor ejendomme grænser op til offentlig eller privat vej, sti eller arealer, der er udlagt til almindeligt brug. Den grundejer, der ønsker hegn mod vej m.v., må derfor opsætte et eget hegn.

Det er et bærende princip bag hegnsloven, at grundejerne skal være enige om fælleshegnet. Udgifter ved fælleshegns opsætning og vedligeholdelse deles derfor som udgangspunkt lige mellem naboerne.

Efter de almindelige regler i hegnsloven er udgangspunktet ved boligbebyggelse for fastsættelse af hegnshøjden 1,80 m, og hegnet må ikke uden naboens samtykke overstige 2 m. Det gælder dog ikke, såfremt der foreligger ganske særlige forhold for at fastsætte en lavere eller højere hegnshøjde. Er der ingen aftale eller andet særligt grundlag for en bestemt hegnshøjde, kan et levende fælleshegn én gang om året forlanges skåret ned til 2 m. Grundejerne kan således principielt aftale, hvilken hegnshøjde de vil have, når der ikke er særlige hegnsbestemmelser i servitutter, lokalplaner m.v.

For andre levende fælleshegn, som ikke er hegn om boligbebyggelse eller læhegn, er den almindelige højde 3,5 m.

Der er ingen pligt til at opsætte et eget hegn. Udgiften ved opsætning og vedligeholdelse af et eget hegn påhviler normalt hegnets ejer. Egne hegn må dog ikke påføre naboen større ulempe end fælleshegn. Egne hegn må derfor ikke have større højde end fælleshegn med tillæg af afstanden til skel.

Der findes en særlig lov om læhegn.

 

Hegnssager

Hegnstvister efter hegnsloven behandles af den særlige hegnsmyndighed. I hver kommune findes et hegnssyn, der udpeges af kommunalbestyrelsen. Hegnsynet er et tvistnævn, som fungerer uafhængigt af kommunen. Kommunen har ingen instruktionsbeføjelse og kan ikke blande sig i hegnsynets sager.

Kan der under en hegnssag ikke opnås enighed (forlig) mellem sagens parter, træffer hegnsynet afgørelse, som kan indbringes for domstolene (byretten).

Det er vigtigt, at du er klar over, at du selv skal oplyse den sag, du vil have hegnsynet til at behandle. Hegnsynet er ikke en myndighed, som skal yde borgerservice; hegnsynet skal, på samme måde som en dommer, neutralt tage stilling til en nabokonflikt om et hegn. Under en hegnssag skal hegnsynet vejlede dig om din retsstilling i fornødent omfang.

Hegnsynet hverken kan eller skal give vejledning om din konkrete sag, før du rejser hegnssag. Hegnsynet har dog ofte en sekretær i kommunen, som kan vejlede dig om hegnsreglerne og den fremgangsmåde, du skal anvende, hvis du vil rejse hegnssag. Et hegnsyn koster et fast beløb, kr. 1.125, som normalt betales af den grundejer, som taber sagen.

 

Ejendomsskel

Skellets beliggenhed omkring en ejendom kan som udgangspunkt konstateres på grundlag af matriklens registrering. Ændring af den matrikulære grænse kan være sket ved aftale, hævd, ekspropriation m.v. Udstykningsloven indeholder regler om fastlæggelse af ejendomsskel. En bindende fastlæggelse af ejendomsskel sker ved en skelforretning , foretaget af en landinspektør, hvis afgørelse kan indbringes for domstolene. Den, der rekvirerer en landinspektør, hæfter som udgangspunkt for betaling af regningen. Imidlertid kan omkostningerne ved en skelforretning fordeles af hegnsynet eller af domstolene, således at andre interesserede pålægges at betale helt eller delvis.

 

Almindelig naboret

Naborettens lovregler om skel, hegn m.v., suppleres af naborettens almindelige uskrevne regler, som er opstillet i retspraksis. Efter den almindelige naboret skal en grundejer ikke affinde sig med ulemper fra naboejendommen, som går væsentlig ud over, hvad der efter kvarterets beskaffenhed og ejendommenes beliggenhed er rimeligt. Reglen omfatter gener fra træer, anden beplantning, rødder samt indre hegn. Tvister herom afgøres ved sagsanlæg ved de almindelige domstole.

 

Retspraksis

Ejer af ejendom fik tilkendt erstatning efter naboretlige regler for værdiforringelse på 70.000 kr. fra Elsam, som i 1990 havde etableret en 400 kV højspændingsledning 33 m fra beboelsesbygningerne på hans ejendom.

A, der ejede en landejendom, havde ikke krav på erstatning i anledning af, at E på naboejendommen havde rejst 4 vindmøller, hvoraf den nærmeste var knap 300 m fra A’s ejendom. Der forelå ikke sådanne særlige forhold, at det fornødne ansvarsgrundlag var til stede.

A havde på sin ejendom 4 ca. 150 år gamle bøgetræer, som stod så tæt på skellet til naboerne B, at en stor del af trækronerne ragede ind over B’s ejendom: Der faldt grene ned på B’s grund, og træerne skyggede så meget, at der dele af eftermiddagen og om aftenen ikke var sol i B’s have. Der var efter en syns- og skønserklæring ikke nogen umiddelbar fare for, at træerne ville vælte ind over B’s grund. En beskæring ville i nogen grad begrænse generne ved nedfald af grene, men kun i begrænset omfang skyggevirkningerne. En beskæring ville i øvrigt skamfere træerne og fremskynde deres nedbrydning. Under hensyn til omfanget af de ulemper, som træerne påførte B’s ejendom, fandt landsretten – uanset at forholdene ikke var ændret, siden B købte ejendommen – at der kun ved fjernelse af træerne kunne tilvejebringes acceptable forhold for B’s ejendom. A dømtes derfor efter almindelige naboretlige regler til at fjerne træerne.

A havde på sin parcelhusgrund et lærketræ, hvis stamme og i et vist omfang grene overskred skellet til naboejendommen tilhørende B. Træet generede B, navnlig ved at skygge for solen på B’s terrasse. A havde ikke vundet hævd på den bestående tilstand, hvorfor tvisten skulle afgøres efter naborettens almindelige regler. Omfanget af træets skyggevirkning og de øvrige gener for B fandtes at overstige, hvad B skulle tåle, og A skulle derfor træffe de fornødne foranstaltninger med henblik på at fjerne generne. A tilpligtedes at beskære træet, således at alle dele af træet, herunder af træets hovedstamme, der rakte ind over B’s ejendom, skulle afskæres.

Håndværkerfradraget i 2016 og 2017

I efteråret 2015 indgik et flertal i Folketinget aftale om ændring af den eksisterende BoligJob-ordning, bedre kendt som håndværkerfradraget for de kommende to år. Aftalen betyder, at man nu ikke længere kan få skattefradrag for lige så mange håndværkerydelser som hidtil.

Fremover kan man få op til 12.000 kr. i fradrag pr. person over 18 år i hjemmet til energiforbedringer.

Derudover kan man få op til 6.000 kr. i fradrag pr. person over 18 år for serviceydelser i hjemmet.

Nedenfor følger hele listen fra aftalen:

Håndværkerydelser:

  • Isolering af tag
  • Reparation og forbedring af skorsten
  • Udskiftning af ruder og vinduer og terrassedøre med glas
  • Udskiftning af yderdøre, terrassedøre m.v.
  • Isolering af ydervægge
  • Isolering af gulv
  • Installation eller udskiftning af varmestyringsanlæg
  • Installation af intelligent varme-, ventilations- og lysstyring
  • Solafskærmning af vinduer og glasdøre
  • Arbejde på solfangere, solceller og husstandsvindmøller
  • Reparation eller udskiftning af gasfyrskedler og varmeanlæg
  • Udskiftning eller reparation af fjernvarmeunits
  • Installation af varmepumper, herunder jordvarmepumper
  • Installation eller forbedring af ventilation
  • Energirådgivning til energiforbedringer
  • Sikring af yderdøre og vinduer mod oversvømmelse
  • Udskiftning af faste belægninger med permeable belægninger
  • Installation eller forbedring af visse afløbsinstallationer og dræn
  • Radonsikring
  • Installation af ladestik til el-biler
  • Kortlægning og fjernelse af bygningsdele, der indeholder asbest, PCB og bly
  • Afmontering af brændeovne
  • Udvendigt malerarbejde (bortset fra tag)
  • Tilslutning til bredbånd

Serviceydelser:

  • Almindelig rengøring
  • Vinduespudsning
  • Børnepasning
  • Almindeligt havearbejde m.m.

Skatteministeriet giver en række eksempler på, hvad der er omfattet af håndværkerfradraget her.

Krav om opsparing ved køb af bolig

Den 1. november 2015 indførtes nye regler om finansiering af boligkøb. Fremover skal køber selv have en opsparing på mindst 5 % af købesummen, således at realkredit og bank højest må låne køberne 95 % af købesummen.

Dette følger af den nye bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder og af vejledningen til bekendtgørelsen. Formålet med de nye regler er at sikre, at alle boligkøbere har en rimelig økonomi inden køb af bolig, og at begrænse antallet af salg af ejendomme, hvor gælden overstiger friværdien.

Men ingen regel uden undtagelse, og der er stadig flere tilfælde, hvor man som boligkøber kan få finansieret hele købet af realkredit og bank.

Det gælder f.eks., hvis unge mennesker som ikke har haft mulighed for at spare op, mens man studerede ønsker at købe hus. Her kan banken låne alle pengene til købet, hvis det er sandsynligt, at køber kan afdrage mindst 5 % af lånet indenfor 2-3 år.

Købere i økonomiske vanskeligheder, som ønsker at sælge deres dyre hus for at flytte i et mindre og billigere hus kan også låne alle pengene ud fra en betragtning om, at det vil være en sund økonomisk disposition at begrænse sine omkostninger.

Også hvis der er behov for at låne til mellemfinansiering, i de tilfælde hvor man ønsker at købe et hus, men endnu ikke har fået solgt sit eget, og man vil få en fortjeneste med fra salget af det gamle hus, kan man låne alle pengene i forventning om at der sker tilbagebetaling af mindst 5 % af lånet, når det gamle hus er solgt.

Endelig kan de sidste 5 % til finansiering af købet også komme ved lån fra anden side, f.eks. ved familielån eller ved træk på en kassekredit, blot kassekreditten ikke er oprettet med henblik på køb af fast ejendom.

Håndværkerfradrag for lejere

Det meget populære håndværkerfradrag er ikke kun for personer, som ejer deres bolig. Også lejere kan drage nytte af fradraget, hvis man har udgifter til håndværkere i lejeboligen.

Ofte er det i forbindelse med fraflytning, at man som lejer har udgifter til istandsættelse i form af maling, slibning af gulve og diverse udbedring af mangler, og her kan man som lejer få fradrag for arbejdslønnen, men ikke materialeudgifter. Det gælder dog kun frem til 31. december 2015, da reglerne for håndværkerfradraget ændres fra næste år.

Når udlejer foretager istandsættelse, så får udlejer et erstatningskrav mod lejer for udgifterne, og udlejer er forpligtet til at kunne dokumentere sine afholdte udgifter i form af fakturaer. Disse fakturaer kan lejer efterfølgende benytte overfor SKAT til at opnå sit håndværkerfradrag.

Fradraget kan maksimalt udgøre kr. 15.000,00 pr. voksent husstandsmedlem. Dvs. at også hjemmeboende børn over 18 år kan få del i fradraget.

Se en grafik over håndværkerfradraget her

Skal kæresten godkende salg af huset?

I mange forhold er det kun den ene af kæresterne, der står som ejer af hus eller lejlighed, mens de i øvrigt deler udgifterne imellem sig – men betyder det så at den kæreste, der ikke står på skødet, kan modsætte sig at den anden sælger huset?

 

Svaret er nej ved ugifte samlevende, men ved ægtefæller forholder det sig anderledes.

Ugifte samlevende har ikke fællesøkonomi, en kæreste bliver ikke medejer af huset, blot fordi vedkommende deltager i de løbende udgifter til huset. Der er derfor ikke noget, der forhindrer ejeren i at sælge huset, hvis han/hun skulle have lyst til det.

Retspraksis tillader dog i sjældne tilfælde, at en samlever kan få et kompensationskrav ved salg, hvis vedkommende med sine bidrag til huset har medvirket til, at det er steget væsentligt i værdi i den tid, hvor parret har boet der sammen. Et sådan kompensationskrav udgør dog aldrig mere end ca. 10-30 % af værdistigningen, og i de fleste sager har kæresten slet ikke krav på kompensation.

For ægtefæller er situationen dog en anden. Der står i retsvirkningslovens § 18, at hvis man er gift, og familiens bopæl tilhører den ene som fælleseje, så må vedkommende ikke sælge huset uden ægtefællens samtykke. Er huset derimod vedkommendes særeje, må han/hun godt sælge det uden ægtefællens samtykke.

Den samme regel gælder i øvrigt for lejeboliger, hvor den ægtefælle der står på lejekontrakten ikke må opsige lejeaftalen uden ægtefællens samtykke.

Har en ægtefælle solgt det hus, som familien bor i, kan den anden ægtefælle få handlen omstødt, hvis køber indså eller burde indse, at sælgeren ikke kunne sælge huset uden sin ægtefælles accept.

 

Flexbolig

En flexbolig er en helårsejendom, som kommunen kan give ejeren lov til alene at benytte som sommerhus.

Skulle ejeren senere få lyst til igen at bruge ejendommen som helårsbolig, kan ejeren også det, uden at skulle søge en ny tilladelse hos kommunen.

Kommunens accept følger den enkelte ejer af ejendommen, så hvis man køber en ejendom, der har status af flexbolig, så vil den ved købet gå tilbage til at have status af helårshus. Køberen skal så selv ansøge kommunen om, at ejendommen igen skal have status af flexbolig.

Sælger har ikke fortrydelsesret

Når man vil købe en bolig, så har man som køber altid 6 hverdages fortrydelsesret fra både køber og sælger har skrevet under på købsaftalen. For at udnytte fortrydelsesretten skal køber dog betale en bod på 1 % af købesummen.

Som sælger har man derimod ingen fortrydelsesret. Handlen er altså endelig for sælger, så snart både køber og sælger har underskrevet købsaftalen, medmindre sælger har taget et forbehold i købsaftalen.

Det er dog de færreste sælgere, som har en interesse i at gøre brug af en fortrydelsesret, da man jo ikke har sat huset til salg, hvis ikke det var fordi, at man ønskede at få det solgt.

Jeg købte hus af en dement…

Som advokat stifter man bekendtskab med mange sider af tilværelsen. Her følger en historie fra en retssag, som jeg havde for nogle år siden.

Baggrundhus

En ungkarl der havde boet hele sit liv på en landejendom i Midtjylland var nu kommet på plejehjem i en alder af nogen og 80 år. Han var aldrig blevet gift og havde ingen børn.

Han havde nogle nevøer og niecer, som han dog ikke så ret meget til, og så havde han haft en husbestyrerinde. Husbestyrerindens datter havde altid betragtet ungkarlen som sin far, og på samme vis havde hendes søn igen altid kaldt ham bedstefar.

I hans testamente stod der, at husbestyrerinden skulle arve alt ved hans død, og hvis hun var død, skulle én af hans niecer arve alt.

Som tingene nu går, så dør husbestyrerinden først, og efter at manden er kommet på plejehjem, så bliver der strikket en købsaftale sammen, hvorefter husbestyrerindens barnebarn køber landejendommen til en pris, som parterne aftaler. Der deltager hverken advokat eller ejendomsmægler i forbindelse med handlen.

”Barnebarnet” flytter derefter ind og renoverer ejendommen fra kælder til kvist.

Retssagen

Nogen tid senere dør ungkarlen, og niecen der arver, gør gældende, at ungkarlen var dement på tidspunktet, hvor købsaftalen blev underskrevet, og derfor slet ikke kunne indgå aftalen, og niecen kræver derfor, at handlen går tilbage.

Ejendommen bliver herefter vurderet af en uvildig ejendomsmægler, som kommer frem til at, ejendommen reelt burde have kostet yderligere 550.000 kr. Under retssagen forklarer en sygeplejerske fra plejehjemmet, hvilket også støttes af ungkarlens patientjournal, at ungkarlen var dement i en sådan grad, at han ikke altid vidste, hvad han gjorde. ”Barnebarnet” forklarede dog i retten, at han aldrig havde oplevet, at ungkarlen ikke vidste, hvad der foregik og ikke kendte til, hvad der stod i patientjournalen.

På baggrund af patientjournalen og sygeplejerskens forklaring kom retten frem til, at handlen som udgangspunkt skulle gå tilbage, men da ”barnebarnet” havde foretaget så mange forbedringer på huset, at det reelt ikke kunne tilbageleveres i samme stand, som det blev overtaget, så blev resultatet, at ”barnebarnet” skulle betale 500.000 kr. til arvingen.

Hvad sagen kan lære os

Og hvad kan vi så lære af denne sag, og hvordan kunne den være undgået?

For det første kunne sagen have været undgået, hvis man inden købet havde fået en uvildig ejendomsmægler til at vurdere ejendommen, så der ikke kunne gøres indsigelser mod prisen. Det vil dog ikke have forhindret arvingen i at gøre gældende, at ungkarlen slet ikke kunne indgå en aftale pga. demens, men arvingen ville næppe have gjort indsigelser, hvis prisen fra starten havde været rigtig.

For det andet, og for at undgå indsigelserne vedrørende demens, kunne man have fået en værge på, som kunne have handlet på ungkarlens vegne i forbindelse med handlen. Værgen kunne have sikret, at ungkarlens interesser blev ordentligt varetaget, herunder at pris og vilkår for handlen var forsvarlige.

Man kan ikke altid vide, om den person man vil indgå en aftale med er dement, men har man en mistanke om det, bør man være meget varsom, da en sådan aftale kan tilsidesættes, særligt hvis den kan anses for at være til ugunst for den demente.

 

Overgangen til den nye lejelov

Folketinget har netop vedtaget en række omfattende ændringer i lejeloven, som træder i kraft den 1. juli 2015. Dette giver naturligvis anledning til en række tvivls spørgmål.

Et af dem er, hvad der gælder i den mellemliggende periode fra vedtagelsen af loven og til den træder i kraft. Der er f.eks. mange, der i de kommende måneder inden den 1. juli 2015 vil underskrive en lejekontrakt, men hvor indflytningsdagen ligger efter den 1. juli. Hvilken lov gælder så?

Svaret på det spørgsmål er heldigvis ganske klart, at det er den gamle lov der gælder, da man tager udgangspunkt i den dato, hvor lejekontrakten er underskrevet.

Det betyder også, at vi i mange år fremover skal affinde os med, at vi har to lejelove i Danmark, som gælder sideløbende. Én lov for lejeaftaler indgået før den 1. juli 2015, og én anden lov for lejeaftaler indgået efter den 1. juli 2015.

Sort arbejde

Ved sort arbejde forstås som regel, at en person eller virksomhed udfører arbejde for den anden, som man bliver betalt for på en måde, så SKAT og andre offentlige myndigheder ikke opdager betalingen. Oftest sker det ved kontant betaling uden kvittering.

Både SKAT og domstolene har de seneste år haft fokus på området, og SKAT har derfor bl.a. indført den regel, at alle betalinger ved køb af tjenesteydelser skal ske digitalt, hvis beløbet er over 10.000 kr. Ellers risikerer køberen at skulle betale skat af beløbet, hvis modtageren ikke opgiver indtægten til SKAT.

For virksomheder gælder det, at man skal indberette til SKAT, hvis man køber varer eller tjenesteydelser for over 10.000 kr. og betaler kontant. Ellers må virksomheden ikke trække udgiften fra i skat.

Samtidig har SKAT præciseret, hvornår en vennetjeneste er skattepligtig. Læs SKATs retningslinjer her.

Risikoen ved at betale sort og også modtage sorte penge kan være til at føle på. Det viser en række nyere domme fra landsretterne og Højesteret. I nogle sager mellem bl.a. en håndværker og en privat boligejer, afviste retten sagen, da en del af arbejdet skulle betales med sorte penge. Boligejeren havde betalt de fremsendte fakturaer, men nægtede nu at betale det beløb, som man havde aftalt skulle betales sort. Håndværkeren anlagde derfor sag mod boligejeren, men retten afviste sagen, idet det ikke er rettens opgave at hjælpe f.eks. en håndværker med at inddrive penge, som håndværkeren havde tænkt sig at unddrage SKAT.

Modsat ville boligejeren heller ikke kunne have fået domstolenes hjælp, hvis boligejeren havde betalt håndværkeren sort, men efterfølgende konstaterede mangler ved det udførte arbejde. Også her må det forventes, at domstolene vil afvise sagen.

Regnvand på egen grund

Som grundejer er man forpligtet til at aflede regnvand til kloakken eller på egen grund. Man må således ikke aflede regnvandet til naboejendomme.

Mange steder står garager, carporte og udhuse i eller tæt på skel. Her er grundejeren forpligtet til at etablere f.eks. tagrender, så regnvandet ikke løber fra taget og ned til naboen.

Se bestemmelsen i Bygningsreglementet 2010 her, hvor du også kan søge i tidligere bygningsreglementer.

Hvordan beregner man huslejen?

Har du en fast ejendom, som du ønsker at udleje?

Der er mange ting at forholde sig til, når man vil udleje en bolig. Én af dem er fastsættelse af husleje. Vi har heldigvis gjort det nemt for dig at finde ud af, efter hvilke regler huslejen i netop din skal fastsættes. Bare udfyld spørgeskemaet nedenfor, så har du svaret på 1 minut.

Vi vil også anbefale dig, at du overlader udarbejdelsen af lejekontrakten til os. 99 % af alle udlejere, der selv laver deres lejekontrakter risikerer at blive snydt, eller at få flere omkostninger ved udlejningen, end hvad de behøver.

Læs mere om vores tilbud på lejekontrakter på Billig-Lejekontrakt.dk. Priserne starter ved 1.999 kr. inklusiv moms

Udlejning gennem Airbnb

Det er på det seneste blevet meget populært at udleje (dele af) sin bolig via hjemmesiden Airbnb. Der kan være tale om udlejning af hele boligen, eller udlejning af et eller flere værelser.

Det er imidlertid ikke helt problemfrit at udleje via Airbnb i Danmark.

En-familieshus

Ejer du et en-familieshus som du vil udleje helt eller delvist, så er der formentlig ingen hindringer i vejen for det.

Ejerlejlighed

Vil du helt eller delvist udleje din ejerlejlighed, så står det dig som udgangspunkt frit for. Men mange ejerforeninger har i deres vedtægter begrænset ejernes ret til at udleje deres lejligheder, så du skal sikre dig, at det er tilladt i din ejerforening, eller også skal du evt. indhente tilladelse fra ejerforeningens bestyrelse, før du begynder at udleje.

Andelsbolig

Ejer du en andelsbolig, så gælder der de samme regler som for ejerlejligheder. Det er som udgangspunkt tilladt at fremleje andelsboligen delvist, men for de fleste andelsboligforeninger gælder der begrænsninger i andelshavernes ret til at fremleje. Du bør derfor se vedtægterne igennem og evt. indhente tilladelse fra bestyrelsen, inden du begynder at udleje.

Privat lejebolig

Bor du til leje i en privat lejebolig, så er det langt fra sikkert, at du må fremleje lejemålet helt eller delvist. Du vil altid have ret til at fremleje et enkelt værelse, men udlejer har krav på at blive gjort bekendt med hvem du udlejer til, og til at få en kopi af lejekontrakten. Du bør derfor få lavet en aftale med din udlejer, inden du begynder at udleje. Fremlejer du uden udlejers tilladelse, risikerer du, at udlejer ophæver lejeaftalen.

Almen lejebolig

For almene lejeboliger gælder overordnet samme regler som for de private lejeboliger, dog må huslejen ved fremleje ikke overstige din egen leje. Du skal altså have en aftale i stand med boligforeningen, inden du begynder at fremleje.

Forestiller man sig, at du betaler 4.800 kr. pr. måned for en 2-værelses lejlighed, og du vil udleje det ene værelse via Airbnb, så må du i almene lejeboliger højest opkræve 80 kr. pr. nat i leje for værelset (4.800 divideret med 2 divideret med 30).

Opsigelse af lejer ved salg

I disse krisetider har mange forgæves forsøgt at sælge deres hus eller lejlighed, og har i stedet valgt at udleje lejligheden i mellemtiden. Ofte finder man derfor følgende formulering i lejekontrakten:

“Det er aftalt, at udlejer kan opsige lejeaftalen med 3 måneders varsel, såfremt udlejer får solgt ejendommen i lejeperioden.”

Et sådant vilkår er imidlertid ugyldigt. Lejer er ikke forpligtet til at flytte, selv hvis udlejer får solgt boligen. Udlejer kan slet ikke lovligt opsige lejer ved salg af boligen.

Udlejer kan i stedet vælge at gøre lejeaftalen tidsbegrænset. Eller også må udlejer i sidste ende betale lejer for at flytte.

Køb af hus med lejer

Kan man ikke få solgt sit enfamilieshus kan det være attraktivt at sætte det til salg, indtil et salg kan gennemføres. Men særligt for køber er der en række overvejelser man skal gøre sig, inden man kaster sig ud i at købe en ejendom, hvor der i forvejen bor en lejer.

Lejekontrakterne er sædvanligvis udformet som tidsbegrænsede lejeaftaler samt ofte med en klausul om, at lejer skal fraflytte, såfremt ejendommen bliver solgt.

Det er muligt i lejekontrakten at aftale, at en lejeaftale skal være tidsbegrænset. Det kræver dog, at udlejer kan sandsynliggøre, at tidsbegrænsningen er rimelig og begrundet i udlejers forhold. At udlejer har tænkt sig at sælge ejendommen, når lejeaftalen udløber, kan være en rimelig grund, men er det ikke nødvendigvis.

En tidsbegrænset lejeaftale ophører uden opsigelse, når aftalen udløber. Lejer har pligt til at fraflytte lejemålet, når aftalen udløber. Der er dog den undtagelse, at såfremt lejer med udlejers viden alligevel bliver boende i lejligheden i mere end 1 måned efter aftalens udløb, og uden at udlejer har opfordret lejer til at flytte, så fortsætter lejekontrakten, som om den ikke var tidsbegrænset. I så fald vil det blive meget sværere at opsige lejer. Det kan derfor være en god ide, at sende lejer et brev et par måneder før lejeaftalen udløber, hvori De gør opmærksom på, at lejeaftalen snart ophører.

En klausul om at lejer skal fraflytte ejendommen i tilfælde af, at ejendommen bliver solgt er derimod ugyldig, og lejer kan vælge at se bort fra den. Udlejer kan kun opsige lejeaftalen, når tidsbegrænsningen udløber, eller såfremt ét af de vilkår som oplistes i lejeloven er opfyldt. Vil udlejer af med en lejer, fordi han har solgt ejendommen, så kan udlejer blive nødt til at betale lejer for at flytte.

Ved salg af en ejendom, hvor der bor en eller flere lejere, så overtager køber rollen som udlejer fra overtagelsesdagen. Lejer har lejet lejligheden og kan som udgangspunkt være ligeglad med, hvem der er ejer af lejligheden. Lejeaftalen fortsætter på uændrede vilkår. Lejer skal selvfølgelig have besked om ejerskiftet, og at huslejen for fremtiden skal indbetales til den nye ejer. De rettigheder som lejer havde overfor sælger, har lejer også overfor køber. Køber må derfor finde sig i de vilkår, der fremgår af lejekontrakten, uanset om køber har været bekendt med disse, herunder pligten til at tilbagebetale lejers depositum ved fraflytningen.

Som køber skal man endvidere være opmærksom på, at udlejning af ejendomme, også selv om det kun er et enkelt værelse, er at anse for erhvervsmæssig, og udlejer anses pr. definition for at være den stærke part. At være udlejer indebærer en lang række pligter, som man som køber aktivt bør gøre op med, om man vil varetage med de risici det indebærer.

Vedrørende fremvisning af lejligheden er udgangspunktet, at udlejer kun har adgang til lejligheden, hvis forholdene kræver det.

En lovlig grund til at udlejer kan skaffe sig adgang til lejligheden kan f.eks. være i forbindelse med et salg af lejligheden.

I forbindelse med at udlejer ønsker adgang til lejligheden, er det vigtigt, at der tages rimelige hensyn til lejer. Der kan i den forbindelse tages udgangspunkt i reglerne om fremvisning af lejligheden, når lejligheden skal genudlejes. Ifølge disse regler er det lejer, der bestemmer tidspunktet for fremvisning, men det skal dog minimum være 2 timer hver anden hverdag på et bekvemt tidspunkt. Udlejer kan således ikke kræve, at lejer skal give adgang til lejligheden, mens lejer er på arbejde eller i løbet af weekenden. Lejer kan desuden forlange, at få besked om, hvornår lejligheden skal fremvises, i så god tid at lejer kan indrette sig herefter.

Som udgangspunkt er der ingen begrænsning i, hvor mange gange man må fremvise lejligheden i forbindelse med et salg. En analogi af reglerne for fremvisning ved genudlejning må dog medføre, at der er en overgrænse på én fremvisning hver anden hverdag – og formentlig færre eftersom det ikke er lejer, der har taget initiativet til, at ejendommen skal sælges.

Hvis lejer nægter at give adgang til fremvisning af lejligheden, kan udlejer skaffe sig adgang til lejligheden med fogedens hjælp. Desuden kan udlejer vælge at ophæve lejeaftalen, fordi lejer i så fald har misligholdt lejeaftalen.

Det er uden betydning, om udlejer selv fremviser lejligheden eller får en mægler til det. Lejer kan dog kræve, at enten udlejer eller mægleren er til stede under fremvisningen, såfremt lejer ikke er tilstede i lejligheden og selv kan/vil forestå fremvisningen.

I standardkøbsaftaler på privatboliger står der, at ejendommen sælges fri af lejemål. Sælger garanterer altså, at der ikke bor nogen til leje i ejendommen.

Bor der en lejer i ejendommen, er det meget væsentligt for sælger at oplyse om det for at undgå erstatningsansvar eller at køber ophæver handlen. Tilsvarende er det meget væsentligt for køber at vide, at der bor en lejer, da det i væsentligt omfang kan begrænse købers brug af ejendommen.

Har lejer lejet et enkelt værelse i et en-families hus, hvor sælger selv bor, så kan både sælger og køber opsige lejeaftalen med én måneds varsel. Disse lejeaftaler volder således sjældent problemer. Dog bør køber stille det krav, at sælger skal garantere, at lejer er ude af huset, inden overtagelsesdagen. Eventuelle omkostninger forbundet med udsættelse af lejer kan køber herefter kræve erstattet hos sælger.

Har lejer derimod lejet hele ejendommen, så er situationen en helt anden. I et sådant tilfælde kan lejer kun opsiges med ét års varsel, og kun såfremt køber selv ønsker at benytte ejendommen – hvilket køber sædvanligvis vil.

Køber risikerer dermed, at der kan gå et helt år, inden han kan flytte ind i sin nye ejendom.

Har køber uden at burde vide det købt en ejendom med en lejer, så foreligger der en mangel ved ejendommen, og køber har derfor mulighed for at gøre mangelsbeføjelser gældende overfor sælger.

Sælger kan ikke frigøre sig fra sit ansvar i denne forbindelse ved at betale halvdelen af en ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringen dækker ikke denne type mangler.

Sælger kan dog afhjælpe manglen ved at betale lejer for at fraflytte straks.

Den første mulighed køber har overfor sælger er, at køber hæver købet, og handlen går tilbage. Dette kan køber kræve, såfremt der er tale om en væsentlig mangel. Det vil det sædvanligvis være, når køber har planlagt at overtage ejendommen straks til brug som egen bolig.

Købers anden mulighed er, at kræve erstatning af sælger for det tab, som lejeaftalen medfører. Købers tab vil være de øgede udgifter, der vil være ved, at køber skal finde et andet sted at bo, indtil lejer er fraflyttet. Fra tabet skal fratrækkes den løbende lejeindtægt, som køber vil få fra lejer. For en køber som ønsker at overtage ejendommen til eget brug, vil en erstatning kun undtagelsesvist være en tilfredsstillende løsning.

Har man ikke tidligere beskæftiget sig med udlejning, og har man ingen planer om at gøre det her og nu, så er rådet simpelt. Lad være med at købe en ejendom, hvor der bor lejere. Som køber må man i stedet kræve, at lejerne er fraflyttet ejendommen, allerede inden købsaftalen er endelig. Man kan således godt skrive under på købsaftalen med sædvanligt advokatforbehold, men samtidig med det forbehold at lejer skal være fysisk fraflyttet ejendommen senest en bestemt dato, for at aftalen kan anses for indgået.

Ny lejelov på vej

Et flertal i Folketinget har i juni 2014 indgået aftale om ændringer i lejeloven, så man fjerner en række administrative byrder fra udlejere, og gør det billigere for lejere at fraflytte lejemål. Samtidig håber man på at reducere antallet af sager i landets huslejenævn, hvor hver 5. tvist omhandler fraflytning.

Den nye lejelov som forventes vedtaget til efteråret indeholder følgende hovedelementer:

Aftalen indeholder følgende elementer:

  • Obligatorisk ind- og fraflytningssyn
  • Normalistandsættelse ved fraflytning
  • Vedligeholdelsesreglerne forenkles og moderniseres
  • Reglerne om varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser og beboerrepræsentationens kompetence forenkles og moderniseres
  • Stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørregler
  • Billigere adgang til forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejerlejligheder
  • Nye muligheder for nettoprisindeksregulering af lejen.
  • Ubetinget adgang for udlejere af ejer- eller andelsbolig til at opsige lejer, hvis udlejer selv skal benytte boligen.
  • Enslydende bestemmelser i lejeloven og boligreguleringsloven sammenskrives.
  • Udmøntning af 21 forslag fra organisationernes enighedsliste.
  • Gennemsigtighed i huslejenævnene.
  • Sommerhuse undtages fra lejelovgivningen.
  • Evaluering af den gennemførte forenkling og modernisering af lejelovgivningen

Læs hele aftalen her

Indeksfinansieret andelsbolig

Jeg vil her kortfattet redegøre for, hvad der karakteriserer et indekslån, samt betingelserne for at benytte den ovennævnte beregningsmetode.

Indekslån er en særlig type lån, der karakteriseres ved, at lånet reguleres efter inflationen og løn- og prisudviklingen.  Lånet er et fastforrentet kontantlån, der ikke kan konverteres. Ydelsen på lånet reguleres i takt med regulering af indekset, og man kan ikke på forhånd fastslå, hvornår lånet vil være betalt tilbage.

Indekslån benyttes ikke længere ved nye støttede andelsboliger, og reglen må derfor med tiden forventes at miste sin betydning. Der er dog stadig mange andelsboliger, der er finansieret med indekslån, og hvor lånet endnu ikke er betalt ud.

Indekslån medfører en øget risiko for, at andelen kan falde i værdi. Hvis prisudviklingen stiger hurtigere end gælden kan afdrages, vil det betyde, at gælden i andelsboligforeningen vil vokse, hvorved andelsboligforeningens formue formindskes. Folketinget har derfor valgt at indsætte en beskyttelse af andelsboligforeninger med indekslån. Denne beskyttelse kan ikke strækkes til at dække andelsforeninger med andre typer lån.

To betingelser skal være opfyldt for at kunne beregne samme pris for sin andel, som man selv har købt den for.

  • For det første skal ejendommen være opført eller byfornyet med offentlig støtte efter reglerne i lov om boligbyggeri, eller efter reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger.
  • For det andet skal ejendommen være finansieret med indekslån.

Reglen gælder også efter, at den offentlige støtte er ophørt.

Modsat andelsboligforeninger hvor generalforsamlingen suverænt bestemmer andelsværdien, kan man som ejer af en andelsbolig, når ovennævnte betingelser er opfyldt, vælge at sælge sin andel til den samme pris, som man selv betalte for den.

Formålet med at beregne andelsværdien til det man selv har betalt er, at såfremt andelens værdi er faldet, efter at man har købt andelen, kan man senere sælge andelen uden at lide et tab. Bestemmelsen er derfor kun relevant, hvis andelens værdi er faldet til mindre, end man selv har betalt for den.

Helårsbolig i sommerhuset

Boliger i sommerhusområder må som udgangspunkt kun anvendes til midlertidigt ophold, og i vinterhalvåret, må sommerhuse kun anvendes til kortvarige ferieophold. Ved kortvarige ferieophold forstås højest 3-4 uger sammenlagt samt weekender og helligdage.

Blev boligen på tidspunktet, hvor sommerhusområdet blev anlagt benyttet til helårsbolig, og er retten til fortsat at benytte boligen til helårsbolig ikke bortfaldet i mellemtiden, må man uden videre bo i huset hele året, både som ejer og som lejer.

Førtidspensionister, efterlønsmodtagere, fleksydelsemodtagere, og pensionister over 60 år har altid ret til at bo hele året i deres sommerhus, når først de har ejet det i mindst 8 år.

Reglen om at man ikke må bo i et sommerhus udenfor sommerhalvåret, kan kommunen dispensere fra. Praksis omkring muligheden for at få dispensation er generelt hård, men det er op til den enkelte kommune i hvert enkelt tilfælde at vurdere, om der bør gives dispensation. Tidligere er der åbnet mulighed for, at personer med alvorlig sygdom og invaliditet kan få dispensation, hvis det må formodes, at de vil have væsentligt bedre af at bo i sommerhuset end andre steder. Helbredsmæssige årsager i øvrigt har normalt ikke givet adgang til dispensation.

Dispensationen kan kun gives til ejerne af sommerhuset og ikke eventuelle lejere, og dispensationen bortfalder, hvis sommerhuset bliver solgt.

Ansøgning om dispensation skal sendes til den kommune, hvor sommerhuset er beliggende. Det kan være en god idé, som det første, at kontakte kommunen og høre nærmere om kommunens praksis, inden man sender en ansøgning om dispensation.

Huller i vejen

Med jævne mellemrum kan der opstå huller i private fællesveje, men hvem har ansvaret for at få dem repareret, og hvad sker der, hvis hullerne ikke lappes?

Svaret på spørgsmålene afhænger af, hvem der ejer vejen. Er der tale om en kommunal vej, så er det kommunen, der har ansvaret for at få den repareret, og så er det kommunen man skal snakke med, ligesom kommunen er ansvarlig for skader, som skyldes hullerne.

Er der tale om en privat fællesvej, så afhænger svaret af, om der er oprettet en grundejerforening eller vejfond, som har ansvaret for vedligeholdelsen af vejen. Er det tilfældet, så er det vejfonden, som har pligt til at få vejen repareret, og samtlige medlemmer af vejfonden er som udgangspunkt solidarisk ansvarlige for skader, som forårsages af hullerne.

Hvis der ikke er en grundejerforening eller vejfond, som er ansvarlig for vedligeholdelsen, så er det den enkelte grundejer ud for den del af vejen, hvor hullerne er, som har vedligeholdelsespligten, hvilket formentlig vil overraske mange. Grundejeren har ansvaret ud til midten af vejen ud for sin grund. Sker der således skader som følge af hullerne, så er det den pågældende ejer, som skal betale for skaderne.

Konstaterer man et hul i vejen, vil jeg foreslå at man tager kontakt til den eller de grundejere som bor ud for, hvor hullerne er og forlange at de får dem repareret. Man kan også kontakte kommunen, som kan pålægge grundejerne eller vejfonden at få repareret vejen. Sker det ikke, kan kommunen reparere vejen på ejernes regning. Betingelsen for at kommunen kan reagere på en sådan henvendelse er dog, at klager har vejret til den hullede vej, og det har man, hvis det er nødvendigt eller mest praktisk for klager at køre på vejen til og fra sit eget hus.

Hus med lejere

Jeg bliver indimellem spurgt, om udlejer må sælge huset, mens der bor lejere i det, hvem der skal opsige lejer, og hvor langt opsigelsesvarsel lejer har.

Svaret er, at udlejer godt må sælge huset, selv om der er lejere i det. Køber overtager alle pligter som udlejer overfor lejerne. Imidlertid ved jeg fra konkrete tilfælde, at flere ejendomsmæglere vurderer, at salgsprisen på en ejendom med lejere, sagtens kan være ½-1 mio. kr. mindre, end hvis der ikke var lejere i ejendommen. Lejerne påvirker altså i et eller andet omfang den forventede salgspris. De fleste købere er også kun interesseret i at købe et hus, som de kan overtage straks til eget brug, hvorfor mange potentielle købere vil gå udenom huse, hvor der bor lejere.

Udlejer kan ikke opsige lejer med den begrundelse, at man ønsker at sælge huset. Uanset hvad der måtte stå i lejekontrakten. Køber kan derimod opsige lejer med den begrundelse, at køber selv ønsker at bo i huset. Opsigelsesvarslet i dette tilfælde er 1 år.

Ofte gør enten sælger eller køber det, at de tilbyder lejer et kontant beløb for at flytte hurtigst muligt. For sælger er det mere attraktivt at sælge en ejendom uden lejere (højere salgspris), og for køber er det mere attraktivt at købe en ejendom uden lejere, så køber kan flytte ind straks.

I praksis anvendes i stor stil tidsbegrænsede lejekontrakter, når man udlejer et hus, som man planlægger at sælge, men hvor markedet p.t. ikke er til et salg. Man bør dog altid søge rådgivning hos os, inden man indgår en tidsbegrænset lejeaftale, da tidsbegrænsede lejeaftaler kan tilsidesættes af retten, hvis tidsbegrænsningen ikke er rimelig begrundet i udlejers forhold.

Kontakt os for en uforpligtende drøftelse af dine muligheder.

 

Mangel hvis materialebeskrivelse ikke svarer til det udførte

Når man bestiller en entreprenør til at opføre sit nye hus, så udarbejdes der en udførlig materialebeskrivelse. Men hvad så hvis entreprenøren ikke følger beskrivelsen?

I et konkret eksempel stod der i materialebeskrivelsen, at der skulle 190 mm isolering i alle vægge. Imidlertid opdagede bygherren efterfølgende, at entreprenøren kun havde lagt 140 mm isolering i væggene. 140 mm isolering var dog nok til at opfylde kravene i bygningsreglementet BR 08.

Uanset at bygningsreglementet er overholdt, så er der alligevel tale om en mangel, da der kun er isoleret med 140 mm, uanset om det i øvrigt overholder gældende regler.

Bygherren vil kunne kræve erstatning, og der vil være flere måder et erstatningskrav kan opgøres på. Udgangspunktet er, at bygherren har krav på udbedring, altså at der tilføres yderligere isolering. Entreprenøren har som hovedregel ret til selv at udføre dette arbejde. Afviser entreprenøren at gøre det, kan det ved syn og skøn fastslås, hvad omkostningerne vil være, og bygherren kan så kræve disse omkostninger betalt af entreprenøren.

Såfremt omkostningerne til udbedring vurderes at være højere, end hvad entreprenøren kan tilpligtes at erstatte bygherren, kan erstatningen evt. i stedet beregnes som husets mindre værdi som følge af manglen, eller som den forøgede varmeudgift som bygherren vil få pr. år ganget med 10.

Stiftelse af andelsboligforening

Når en udlejningsejendom med mere end 6 beboelseslejligheder sælges, så har de nuværende lejere forkøbsret til at købe ejendommen i en nystiftet andelsboligforening. Vilkårene for købet skal være de samme, som ejeren i øvrigt kan sælge ejendommen til.

En andelsboligforening kan også stiftes, hvor der er tale om nybyggeri, eller hvor en ejendom har stået tom på grund af renovering. I de tilfælde er foreningen allerede stiftet, og man skal som køber melde sig ind i andelsboligforeningen.

Ved stiftelse af en andelsboligforening ved køb af en eksisterende udlejningsejendom, skal lejerne have en frist på mindst 10 uger til at beslutte sig for, om de vil købe ejendommen. Inden fristens udløb skal mindst halvdelen af lejerne acceptere at købe ejendommen i en andelsboligforening. Ellers kan udlejer vælge at sælge ejendommen til anden side. De lejere som ikke ønsker at blive andelshavere fortsætter som lejere, men nu med andelsboligforeningen som udlejer.

Når man som lejer skal beslutte sig for, om man fremover vil være andelshaver, så er der en række ting, som skal undersøges. For det første skal man finde ud af, hvordan budgettet for foreningen kan strikkes sammen, så det er realistisk. Hvor meget skal man låne, hvilken type lån skal man have, og hvad er der af øvrige udgifter til administration og vedligeholdelse. Derudover kan der være indtægter fra udlejning af lejligheder. Ud fra budgettet skal man så finde ud af, hvor stort et indskud den enkelte andelshaver skal betale og hvad den månedlige boligafgift skal være.

Den enkelte lejer skal derudover finde ud af, om man kan låne pengene til indskuddet og på hvilke vilkår.

Først herefter kan den enkelte lejer reelt vurdere, om man ønsker at indtræde som andelshaver i en ny forening, da man først her har det samlede overblik over, om det økonomisk er bedre at blive andelshaver frem for at fortsætte som lejer.

Ser man på de månedlige udgifter, vil det ofte være billigere at være andelshaver frem for at bo til leje, men som andelshaver påtager man sig også en økonomisk risiko, da man kan risikere at miste sit indskud, hvis andelsboligens værdi falder. På den anden side kan man opnå en gevinst ved salg, hvis andelsboligen bliver mere værd. Endelig skal man som andelshaver betale boligafgift indtil man kan sælge andelsboligen, hvorimod man som lejer kan flytte med sædvanligvis 3 måneders varsel.

Der er således mange ting at tage stilling til, inden man stifter en andelsboligforening, og der er både fordele og ulemper både ved at være lejer og ved at være andelshaver. Hvis der blandt beboerne umiddelbart er flertal for at gå videre med ideen, så vil jeg anbefale jer at kontakte os, så vi kan rådgive jer om, hvad der er det bedste i netop jeres situation.

 

Kælderlejligheden er ulovlig

I mange enfamilieshuse er der indrettet lejligheder i kælderen. Som regel er disse fuldt ud lovlige at benytte til beboelse, men vi ser alligevel ofte, at det alligevel ikke er tilfældet, og at lejer derfor bor i en lejlighed, som slet ikke må anvendes til beboelse.

Der er tale om en retlig mangel ved lejligheden, at den ikke lovligt må bruges til beboelse. Da der er tale om en retlig mangel, vil udlejer næppe kunne rette op på manglen, da det vil kræve en godkendelse fra kommunen, og selv hvis det er muligt at lovliggøre kælderlejligheden, så vil omkostningerne ofte være meget høje.

Det er reglen i lejelovens § 15, som finder anvendelse. Der står:

”Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning.  Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

 Stk.2. Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren vidste, at brugen var retsstridig, og heller ikke, hvis hans ukendskab skyldes grov uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejerens brugsret, og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden.”

Udlejer bør ikke udleje lejligheden i kælderen, medmindre det er lovligt, men gør udlejer det alligevel, bør vedkommende fra starten være ærlig overfor lejer omkring, at lejligheden ikke lovligt må benyttes til beboelse. Er udlejer ikke det, vil lejer have gode muligheder for at ophæve lejeaftalen, når det passer lejer bedst, med henvisning til de ulovlige forhold. Er lejer derimod bekendt med problemet, kan lejer alene opsige lejeaftalen med 3 måneders varsel.

Overvågning i grundejerforening

Det er jævnligt til debat i medierne, om privatpersoner, virksomheder eller grundejerforeninger må overvåge deres område med kameraer og offentliggøre billeder og video, når der sker indbrud. Fotos og video er ofte en nem og bevis sikker måde at finde ud af, hvem der har begået en forbrydelse.

Reglerne om hvad man må offentliggøre om andre fremgår af persondataloven, og reglerne er meget klare. En grundejerforening må ikke offentliggøre billeder af en mistænkt tyv, hverken ved ophængning, e-mail eller via en hjemmeside, uanset om hjemmesiden er åben eller lukket.

Det er kun politiet, der har lov til at offentliggøre billeder af mulige forbrydere. Såfremt man alligevel vælger at offentliggøre sådanne billeder risikerer foreningen for det første at blive dømt for injurier mod vedkommende på billederne, hvis det måtte vise sig, at vedkommende er uskyldig, men derudover kan Datatilsynet give foreningen et påbud og forbud, ligesom grundejerforeningen kan ifalde et erstatningsansvar. I flere tilfælde er virksomhedsejere blevet idømt bødestraffe for ulovligt at offentliggøre billeder af tyve og røvere.

Det eneste grundejerforeningen lovligt kan gøre, såfremt der er taget billeder eller video af den mistænkte er, at videregive oplysningerne til politiet. Hvis politiet ikke på egen hånd kan finde frem til gerningsmanden, er det alene op til politiet at afgøre, om det vil kunne hjælpe efterforskningen at offentliggøre billederne.

Skilsmisse og fælles hus

Hvis et ægtepar ejer fast ejendom sammen men bliver skilt, så hænder det ofte, at den ene af parterne bliver boende i huset, i hvert fald i en periode.

Når man ejer fast ejendom sammen skal begge som udgangspunkt fortsat betale halvdelen af driftsudgifterne til huset (afdrag, ejendomsskatter, el, vand, varme osv.) Til gengæld skal vedkommende der bliver boende betale vedkommende der fraflytter et beløb svarende til halvdelen af den leje, som ejendommen kunne være udlejet til tredjemand for.

Kan ejendommen udlejes for 4.500 kr. på det frie marked, skal vedkommende der bliver boende således betale en fiktiv leje på 2.250 kr. om måneden til vedkommende der fraflytter, indtil det tidspunkt hvor ejendommen udlægges til en af ægtefællerne eller sælges. Kan man ikke blive enige om størrelsen af huslejen, kan det i sidste ende overlades til retten at afgøre huslejens størrelse, men det er også forbundet med store omkostninger. Hvis man kan blive enige om det, bør det overlades til en ejendomsmægler at fastsætte lejen. Ved beregning af den fiktive leje tages der ikke hensyn til, at man ved udlejning til tredjemand er skattepligtig af lejeindtægten.

”Huslejen” kan betales enten kontant, men evt. også ved at vedkommende der bliver boende helt eller delvist overtager betalingen af f.eks. ejendomsskatter, renter på lån, el, vand, varme, tv, internet m.m. Generelt bør der laves en skriftlig aftale om, hvilke udgifter man hver især for fremtiden skal afholde, og hvilke udgifter man fortsat skal være fælles om.

At der skal betales en husleje medfører ikke, at der opstår et lejeforhold mellem de tidligere ægtefæller. Vedkommende der bliver boende har derfor heller ikke mulighed for f.eks. at søge boligsikring, da vedkommende ikke kan anses for lejer i sit eget hus.

Sommerhuse undtages fra lejeloven

Regeringen arbejder p.t. på ændring og forenkling af lejeloven.

En af punkterne er, at udlejning af sommerhuse ikke længere skal være omfattet af lejelovgivningen. Det er for mange kommet som en overraskelse, at sommerhuse overhovedet var omfattet af loven, og der er da også mange paragraffer i lejeloven, som ikke passer særligt godt på sommerhuse.

Der er endnu ikke taget stilling til, om der i stedet skal etableres en lov for udlejning af sommerhuse, eller om dette alene skal ske efter reglerne i aftaleloven.

Håndværkeraftaler

Indimellem har man behov for at få renoveret eller bygget til sin ejendom. Så kontakter man en håndværker, og her er det så vigtigt, at man får lavet en klar, skriftlig aftale om, hvad der skal laves, og hvad det skal koste.

Alt for ofte ser vi, at der blot indgås en mundtlig aftale, hvorefter der opstår uenighed mellem parterne om, hvad der var aftalt, og om regningen for arbejdet er rimelig. Eller også indgår man oprindeligt en skriftlig aftale, men så laver man undervejs en mundtlig aftale om, at der skal laves mere end oprindeligt aftalt.

I alle situationer hvor der er lavet mundtlige aftaler, der vil man, hvis sagen ender i retten, tage udgangspunkt i, at ejeren skal betale det som håndværkeren kræver, medmindre regningen er urimelig. Det er altså ejeren, der skal bevise, at regningen er for høj i forhold til det udførte arbejde.

Du kan spare dig selv for meget besvær ved altid at sikre dig, at aftalegrundlaget er på plads. I disse tider hvor alle har smartphones, kræver det ikke mere, end at ejer og håndværker mens man står og snakker lige sender hinanden en e-mail omkring, hvad der er aftalt og prisen for det. Så kan der ikke efterfølgende opstå uenighed.

Tjekliste ved aftale med håndværkere

  1. Skriv ned præcist hvad der skal laves
  2. Skriv ned hvad prisen for arbejdet skal være
  3. Skal der betales pr. time, så få aftalt hvad max. prisen bliver
  4. Opstår der behov for ekstra arbejde undervejs, så gentag pkt. 1-3 for hvert ekstraarbejde.

Mangler ved fast ejendom

Har du købt fast ejendom, og opdager du efterfølgende mangler, som ikke er omtalt i tilstandsrapporten, og som du heller ikke på anden vis er gjort bekendt med inden handlen blev afsluttet, så kan der være mulighed for at få erstatning.

Ejerskifteforsikringen

Det første du skal gøre er at kontakte din ejerskifteforsikring (hvis du har en) og anmelde skaden. Forsikringsselskabet tager herefter stilling til, om skaden er dækket af forsikringen.

Stort set alle fysiske mangler ved ejendommen kan være dækket af forsikringen, men der er undtagelser.

Ret krav mod sælger

Er manglerne ikke dækket af ejerskifteforsikringen, eller har sælger valgt ikke at benytte reglerne om ansvarsfrihed, så kan der være mulighed for at rette et krav mod sælger enten med krav om at sælger får manglen udbedret for egen regning, erstatning eller forholdsmæssigt afslag i købesummen.

Erstatning dækker krone for krone udgifterne forbundet med at udbedre manglen. For at kunne kræve erstatning er det et krav, at det kan bevises, at sælger har været bekendt med manglen men har undladt at gøre dig opmærksom på manglen i forbindelse med købet.

Forholdsmæssigt afslag derimod kræver ikke, at sælger var bekendt med manglen. Det kræves blot, at manglen forringer værdien af ejendommen, og som køber kan man, hvis værdiforringelsen ikke er bagatelagtig, kræve at få et afslag i købesummen, så det man reelt har betalt for huset og svarer til husets reelle værdi med manglen. Bagatelgrænsen er fastsat i retspraksis og ligger som oftest på minimum ca. 4-8 % af købesummen, men der er enkelte sager, hvor grænsen er sat både højere eller lavere.

Kontakt os

Står du i en situation, hvor der er mangler ved din faste ejendom, så kontakt os så vi kan rådgive dig om dine muligheder.

Telefon: 27 28 62 58

E-mail: soren@vasegaard.eu

Arealmangler

I august 2013 afgjorde Højesteret to sager om arealmangler ved fast ejendom. Sagerne handlede om, at sælger havde oplyst den solgte ejendom til at have et store boligareal, end det viste sig rent faktisk at være tilfældet.

Konklusionen i begge sager var, at sælger blev dømt til at betale et forholdsmæssigt afslag i købesummen til køberne. I den ene sag på 50.000 kr. og i den anden sag på 150.000 kr.

Det er imidlertid ikke enhver arealafvigelse, der giver køber ret til et afslag i købesummen. For det første skal selve arealafvigelsen være af en vis størrelse i forhold til det samlede boligareal. Som minimum ca. 6-8%. Samtidig skal værdiforringelsen som følge af arealmanglen også være mindst ca. 6-8% af købesummen, eller i hvert fald et beløb som ikke kan betegnes som bagatelagtigt. Det er således altid en konkret vurdering fra domstolenes side, om en arealmangel er så væsentlig, at køber er berettiget til et afslag i købesummen.

Advokat Søren Vasegaard Andreasen har stor erfaring med at føre denne type og rådgav også køberne i en af de nævnte sager, der var for Højesteret. Hvis du står i en lignende situation og enten har købt eller solgt, så kontakt Søren for en uforpligtende snak om, hvordan du bør forholde dig.

Hvor går skellet

Enhver ejendom har et skel i alle retninger, som afgrænser ejendommen overfor naboejendomme og veje.

Men det er ikke altid, at man med sikkerhed ved, hvor skellet rent faktisk er. Det kan med årenes løb være blevet udvisket, f.eks. hvis der er blevet plantet en hæk, som har vokset sig stor, eller tidligere ejere har været enige om at sætte hækken mellem ejendommene lidt inde på den ene side af skellet.

Når to naboer bliver uenige om, hvor skellet er og ikke kan nå til enighed, vil det være nødvendigt med en skelforretning. Hvis der er rimelig grund til at gennemføre en skelforretning, kan man få udgifterne hertil dækket af sin retshjælpsforsikring.

Skelforretningen gennemføres af en landinspektør, som indkalder parterne til møde ved skellet. På baggrund af kort, gamle fotos, vidneforklaringer m.m. afgør landinspektøren herefter, hvor skellet retteligt er. Landinspektøren kan i den forbindelse også tage stilling til, om den ene part kan have vundet hævd på en del af naboens grund.

For at vinde hævd på en del af naboens grund kræves det, at vedkommende uden tilladelse fra naboen har benyttet det pågældende stykke jord, som om det var vedkommendes eget i mindst 20 år. Det er vedkommende, der gør gældende at have vundet hævd, som også skal bevise det.

Er man uenig i landinspektørens afgørelse, kan man indenfor 4 uger indbringe sagen for byretten og få den prøvet for en dommer.

Vi har stor erfaring med gennemførelse af nabosager, hegnssager og skelforretninger. Kontakt os for en gratis og uforpligtende snak om din sag, og hvordan du kommer videre.