Vedligeholdelse af ejendomme med ejerlejligheder

Bestyrelserne i ejerforeningerne sidder med ansvaret for ejendomme med ejerlejligheder med meget store værdier. Disse bestyrelser, som er valgt mellem beboerne, er kun sjældent professionelle med indsigt i de omfattende juridiske, økonomiske og tekniske opgaver der følger med, når ejendommen skal vedligeholdelses; og begås der fejl, er det i første omgang ejerforeningen, og dermed de enkelte ejerlejlighedsejere, der må betale.

Ejerforeningen

I ejerforeningen samles ejerne af de enkelte lejligheder i ejendommen. Ejerne har her en fælles interesse i at sørge for, at ejendommen vedligeholdes. Her slutter fællesskabet til gengæld også i mange tilfælde. Nogle ejere ønsker alene at ofre det absolutte minimum på vedligeholdelse, mens andre ønsker, at ejendommen til hver en tid er i tip top stand. Problemet kan være at en større udgift til vedligeholdelse, udover at belaste den enkelte ejers økonomi, ikke nødvendigvis afspejler sig i en højere salgspris for lejligheden.

Ifølge normalvedtægten for ejerforeninger, som gælder hvis ikke ejerforeningen har vedtaget og tinglyst andre vedtægter på ejendommen, skal ejerforeningen foretage ”forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse.” Det følger ligeledes af normalvedtægten, at ejerforeningen er ansvarlig overfor den enkelte ejer, såfremt en manglende vedligeholdelse medfører skader på den enkeltes lejlighed.

Ejerforeningens ansvarsområde

Et problem kan opstå, når ejerforeningen ikke vedligeholder ejendommen i nødvendigt omfang, og der som følger heraf sker en skade. Reparationen skal betales af hele ejerforeningen, uanset hvem der har truffet beslutning om, at der ikke skal vedligeholdes, og udgifterne fordeles efter lejlighedernes fordelingstal. Det er derfor væsentligt, at man som køber sikrer sig, at prisen på lejligheden svarer til ikke kun lejlighedens men hele ejendommens stand, og at der i prisen er taget højde for omkostningerne til fremtidig vedligeholdelse af ejendommen.

Den enkelte ejer skal sørge for al indvendig vedligeholdelse af sin egen lejlighed, på samme måde som hvis der var tale om et hus. Til gengæld skal ejerforeningen sørge for vedligeholdelse af murene, afløb og forsyningsledninger, indtil det sted hvor de forgrener sig til de enkelte lejligheder. Grænsen går ved kanten af den enkelte lejlighed. Hvis ikke andet er bestemt i ejerforeningen, skal ejeren f.eks. stå for at male vinduerne indvendigt, mens ejerforeningen skal male vinduerne udvendigt.

Bestyrelsens ansvarsområde

Ejerforeningens bestyrelse har pligt til at stå for den daglige drift af ejerforeningen, sørge for god skik og orden, renholdelse, vedligeholdelse og nødvendig fornyelse af ejendommen. Hvis bestyrelsen ikke overholder sine pligter, og det medfører et tab for ejerforeningen, så kan ejerforeningen rette et erstatningskrav mod de bestyrelsesmedlemmer, der enten uagtsomt eller bevidst har forårsaget skaden. Bestyrelsen som helhed kan ikke stilles til ansvar. Er det således besluttet på et bestyrelsesmøde, at man ikke vil foretage en nødvendig reparation, og medfører beslutningen, at der sker skader på ejendommen, så kan erstatningskravet alene rettes mod de bestyrelsesmedlemmer, der har stemt for ikke at foretage reparationen. Har et bestyrelsesmedlem stemt for at reparere, eller slet ikke været til stede på det pågældende bestyrelsesmøde, så har vedkommende ikke gjort noget forkert og kan derfor heller ikke pålægges at betale erstatning. Det er derfor vigtigt for bestyrelsesmedlemmer, der ikke er enige med flertallet, at få protesten ført ind i mødereferatet for senere at kunne bevise det.

Vil ejerforeningen gøre et eventuelt erstatningskrav gældende mod en eller flere bestyrelsesmedlemmer, skal det vedtages af et flertal på generalforsamlingen. Da bestyrelsen i nogle ejerforeninger i forvejen udgør flertallet, vil generalforsamlingen i disse foreninger ikke være indstillet på at gøre ansvar gældende mod bestyrelsesmedlemmerne. Vælger generalforsamlingen ikke at rejse erstatningskrav, kan den enkelte ejerlejlighedsejer vælge selv at rejse erstatningssag, med krav om at få dækket sin egen del af det samlede tab, som ejerforeningen har lidt. Men det sker i så fald for egen regning og risiko.

Rådgiver

Det kan være en dyr fornøjelse at være ejer af en ejerlejlighed i en ejendom, hvor bestyrelsen ikke har styr på tingene. Mange ejerforeninger fungerer imidlertid i det daglige helt fint uden hjælp udefra, og uden at bestyrelsen har nogen særlig indsigt i de juridiske, økonomiske og tekniske opgaver forbundet med at styre en ejerforening. Når der skal foretages småreparationer, ringer man efter en håndværker, og regningen betales af ejerforeningens kasse.

Problemerne opstår oftest i forbindelse med, at der skal foretages større vedligeholdelsesarbejder.

Ved større opgaver vil det i langt de fleste tilfælde kunne betale sig for ejerforeningen at ansætte en eller flere rådgivere til at stå for det praktiske i forbindelse med arbejdernes udførelse. Rådgiverne vil have indsigt i både de juridiske, økonomiske og tekniske områder. Omkostningerne til rådgiveren vil opvejes af, at ejerforeningen vil kunne føle sig tryg ved, at sandsynligheden for at arbejderne udføres korrekt øges samtidig med, at risikoen for store uforudsete udgifter i forbindelse med arbejdernes udførelse formindskes.

Ejerforeningen og bestyrelsen bør derfor gøre op med sig selv, hvorvidt den anser sig for kompetent til selv at træffe de nødvendige beslutninger, og stå for de administrative opgaver der forventes af den, både i dagligdagen og i forbindelse med større arbejder, eller om det vil være nødvendigt at ansætte en eller flere rådgivere til at varetage opgaverne.